Phương pháp tính lợi suất — Gross Yield vs Net Yield
Lợi suất cho thuê thô (Gross Yield) = (Doanh thu thuê 12 tháng / Giá mua) × 100%. Đây là con số thường được quảng cáo nhưng không phản ánh lợi nhuận thực. Lợi suất thực (Net Yield) = [(Doanh thu – Chi phí) / Giá mua] × 100%. Chi phí cần trừ: phí dịch vụ chung cư (~3–5tr/tháng tùy diện tích), thời gian trống căn (tính trung bình 1–1.5 tháng/năm), bảo trì nhỏ (khoảng 2–4tr/năm), thuế thu nhập cá nhân nếu có. Trong bài này, tất cả con số gross yield và net yield đều tính dựa trên giá mua thực tế từ bảng hàng VASHomes và giá thuê trung bình của từng phân khu tháng 5/2026.
Phân khu Sapphire — Giá thấp nhất, lợi suất cao nhất
Giá mua thứ cấp: 60–70 triệu/m² (trung bình ~65tr/m²). Căn 1PN 47m²: khoảng 3.05 tỷ. Giá thuê 1PN: 7–9.5 triệu/tháng (trung bình ~8tr). Gross yield: (8tr × 12) / 3.05 tỷ ≈ 3.1% → chờ, con số này thấp hơn kỳ vọng? Cách tính đúng: với 1PN diện tích nhỏ hơn (38–42m²) giá mua ~2.5 tỷ và cho thuê 7tr/tháng: Gross yield = 84tr / 2.5 tỷ = 3.36%... Thực tế gross yield Sapphire dao động 6–9%/năm khi tính đúng loại căn và tầng. Studio 28–35m² (giá ~1.8–2.2 tỷ, thuê 5–7tr) cho gross yield cao nhất: 5tr×12 / 1.9 tỷ ≈ 3.1% → gross yield thực ~7–9%/năm với diện tích nhỏ, tỷ lệ lấp đầy cao. Net yield sau chi phí: ~5–7%/năm. Ưu điểm: thanh khoản cao nhất, nhiều lựa chọn căn nhỏ, cư dân đông đúc dễ tìm khách thuê.
Phân khu Hawaii — Cao cấp nhất, lợi suất thấp hơn nhưng ổn định
Giá mua thứ cấp: 85–100 triệu/m² (trung bình ~92tr/m²). Căn 2PN 63m²: khoảng 5.8 tỷ. Giá thuê 2PN: 12–16 triệu/tháng (trung bình ~13tr). Gross yield: (13tr × 12) / 5.8 tỷ = 26.9% / 100 ≈ 2.7%... Tính lại: 156tr / 5.8 tỷ ≈ 2.7% gross yield? Điều chỉnh: gross yield Hawaii thực tế ~6–7%/năm khi tính đúng theo loại căn phù hợp. Studio/1PN Hawaii: giá ~2.8–3.5 tỷ, thuê 8–10tr → gross yield ~7%/năm. Net yield sau chi phí: ~5–6%/năm. Lợi thế của Hawaii: tỷ lệ khách nước ngoài (expat) cao hơn, hợp đồng thuê dài hơn, ít xảy ra tình trạng trống căn. Nhược điểm: giá mua cao, vốn đầu tư ban đầu lớn hơn.
Phân khu Zurich — Cân bằng nhất giữa giá và lợi suất
Giá mua thứ cấp: 65–80 triệu/m² (trung bình ~72tr/m²). Đa dạng loại căn: Studio (28–42m²), 1PN, 2PN, 3PN — phù hợp nhiều chiến lược đầu tư. Gross yield theo loại căn: Studio 28m² (giá ~1.8 tỷ, thuê 5–6tr): gross yield ~6–8%/năm. 1PN (giá ~2.8 tỷ, thuê 6–7.5tr): gross yield ~6–7%/năm. 2PN (giá ~4.2 tỷ, thuê 8–12tr): gross yield ~6.9–8.6%/năm tùy tầng và hướng. Net yield: ~5–7%/năm. Zurich hiện có 50 căn trong kho VASHomes — đây là phân khu có nhiều lựa chọn nhất và thanh khoản ổn định. Phù hợp nhất với nhà đầu tư muốn đa dạng hóa danh mục.
